Quod Erat Demonstrandum

2009/10/28

[FW] 再論以博弈論打破勾地困局

Filed under: Report — johnmayhk @ 4:50 下午

財政司司長曾俊華昨日會見九大地產商,討論土地供應及樓價問題。報章引述消息人士透露,「財爺」在會上表達對豪宅價格及巿場資訊的關注,要求地產商自律,並表明若樓市出現不公平、不穩定的情況,影響經濟民生,政府會果斷介入。

地產建設商會副主席梁志堅在會後表示,「地產建設商會百分百支持勾地制度」,但他們希望政府優化勾地政策,定出一個貼近市場價格的勾地價。

有電子傳媒引述消息人士,以「照肺」來形容會議過程,也有電視台以「做大龍鳳」、「無料到」來總結會議的形果。」

近期樓市爭論焦點之一是所謂土地供應出現問題,於是有建議恢復定期賣樓,也有說要降低勾地門檻,比方說由容許發展商八折勾地,改為六折勾地,更有建議說要復議居屋。」

其實,筆者數年前已指撰文指出,不必動大手術以至衝擊市場,提議可以嘗試運用經濟學的「博弈論」來打破勾地困局,以優化土地供應,現將有關文章內容節錄如下:

「其實,發展商最怕的是高價勾了地,當拍賣時市逆轉,沒有行家出價而要被迫「哽」了地皮,做了冤大頭﹔如樓市續旺,拍賣時被行家以更高價投得地皮,則落得只為他人作嫁衣裳,亦不值得。

此所以不少發展商都表示不會勾地,但地皮推出時卻會投地,明顯是博弈論下的極理性行為。

要打破此一困局,就要讓勾地的先行者有「數」,才能令發展商免卻做冤大頭的風險。

其實政府可考慮,如勾地者最終成功投得地皮,可讓他們享有3至5%的折扣優惠,如此建議獲接納,發展商自會甘心做「出頭鳥」,紛紛搶先以高價勾地。

或許有人會擔心此做法會減少賣地收入或造成不公平,其實只要細心思考,便會發覺並無其事。首先,賣地後發展商還要在拍賣場合上出價競投,成功勾地的發展商,只有以最高價才投得地皮,他們出價時自必將折扣一起計入,所以最終地皮成交價會反映折扣因素在內。

至於其他發展商,如出價不及勾出地皮的發展商,已考慮了市場情和本身的財政計算,而他們亦深知其中一個對手享有折扣優惠,所以要打敗對手,出價只有更進取。

至於所謂不公平的問題,誰要你當初不高價勾地﹖別人既願冒上較高風險,能有優惠也是應該。如真的覺得不公平,就請快快出手,搶在別人之前以高價勾地吧。」

以上建議,乃筆者在04年10月以一篇名為「以博弈論打破勾地困局」提出,今日,筆者也嘗試將建議「優化」:除可考慮原來建議提出勾地而最終又投得地皮的發展商,可獲3%至5%的折扣優惠,也可考慮將最終成交價,訂為拍賣地皮的第二最高出價。」

撰文:陸振球 (明報地產版主管)
文章日期:2009年10月28日

資料來源:
http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20091028/pba01/1.txt

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